Il diritto sotto sfratto

Dieci miliardi promessi, poco più di uno stanziato. Dietro il Piano Casa del governo Meloni, la trasformazione del diritto all’abitare in occasione di profitto per i fondi immobiliari, e lo sgombero eretto a metodo di governo.

1. Una promessa che caccia

Per capire un provvedimento conviene guardare non a ciò che promette, ma a ciò che è davvero pronto a fare. Accanto al Piano Casa approvato dalla Camera il 23 giugno 2026 con il voto di fiducia, e ora all’esame del Senato che dovrà convertirlo in legge entro il 6 luglio, lo stesso governo ha varato un disegno di legge sugli sgomberi. È la parte più nitida, più operativa, più immediatamente esecutiva dell’intero pacchetto: prevede il rilascio dell’immobile entro quindici giorni dal ricorso e una penale dell’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice.

Vale la pena fermarsi su questa asimmetria, perché è essa stessa un programma. Quando si tratta di rendere più rapido cacciare chi non riesce più a pagare, lo Stato ritrova precisione cronometrica, procedure d’urgenza, sanzioni quotidiane. Quando si tratta di garantire un tetto, scopre invece la prudenza, la gradualità, gli orizzonti decennali, i fondi ancora da reperire. La stessa macchina pubblica che si dichiara impotente di fronte alla rendita diventa fulminea di fronte al bisogno. Il Piano Casa nasce da questa inversione, e va letto a partire da qui.

2. La grande illusione contabile

Il provvedimento è stato annunciato come un investimento da dieci miliardi di euro in dieci anni per mettere a disposizione centomila alloggi, tra case popolari e abitazioni a prezzi ridotti. La cifra ha riempito le conferenze stampa. Basta però leggere il decreto-legge numero 66 del 2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 maggio, per scoprire che le risorse effettivamente stanziate sono poco più di un miliardo e cento milioni. I restanti nove miliardi non sono in bilancio: il governo conta di ricavarli, nei prossimi anni, da fondi europei e nazionali ancora da intercettare e, soprattutto, da investimenti privati.

Le voci concrete sono modeste rispetto al titolo. Novecentosettanta milioni per il recupero del patrimonio esistente, ripartiti dal 2026 al 2030 e affidati a Invitalia per la selezione dei progetti; un Fondo Housing Coesione con una dotazione iniziale di appena cento milioni; un meccanismo che concentra in uno strumento finanziario gestito da una società pubblica del risparmio gestito le risorse già destinate all’housing sociale. Il resto è affidato a quello che la presidente del Consiglio ha chiamato il moltiplicatore: la promessa che il capitale privato, attratto dalle condizioni create dallo Stato, faccia la parte più grande dell’opera.

Il punto politico non è soltanto la distanza tra l’annuncio e lo stanziamento, una distanza che le opposizioni hanno bollato come l’ennesima dichiarazione ripetuta decine di volte e tradotta in poca sostanza. Il punto è la filosofia che quella distanza rivela. Lo Stato non si presenta più come il soggetto che costruisce e garantisce, ma come il soggetto che agevola un investimento altrui. La casa non è un obbligo della Repubblica verso i cittadini: è un’opportunità di mercato che il pubblico ha il compito di rendere conveniente.

3. Centomila contro un milione

Anche prendendo per buono l’obiettivo, le proporzioni non reggono. Centomila alloggi in dieci anni significano diecimila l’anno, di cui circa sessantamila da recuperare dal patrimonio già esistente. Ma quel patrimonio racconta da solo l’abdicazione di decenni: secondo l’Osservatorio nazionale sull’edilizia residenziale pubblica di Federcasa e Nomisma, presentato nell’aprile del 2026, in Italia esistono già circa ottocentoventitremila alloggi pubblici, dei quali oltre sessantunomila restano sfitti perché privi della manutenzione necessaria a renderli abitabili.

Dall’altra parte c’è la domanda. Nella sola Roma le persone in graduatoria per una casa popolare erano oltre diciassettemila già nel 2025, e le organizzazioni degli inquilini stimano che, contando chi è senza casa, chi è in lista e chi nemmeno riesce a entrarvi, si arrivi a circa cinquantamila nella capitale e a quasi un milione in tutto il Paese. Diecimila alloggi l’anno contro una domanda di quest’ordine non scalfiscono l’emergenza: la lasciano intatta, vestendola di numeri.

Il paradosso è strutturale e va nominato con chiarezza. Decine di migliaia di case pubbliche esistono già, ma marciscono per assenza di fondi alla manutenzione, mentre le liste d’attesa si allungano. Lo Stato non ha perso le case: ha smesso di curarle. A questo si aggiunge il dato più scandaloso, certificato dal Ministero dell’Economia: cinque milioni e settecentomila abitazioni private, il diciassette virgola sei per cento del totale, risultano vuote o usate solo saltuariamente come seconde case, con punte oltre il quaranta per cento a Reggio Calabria e quasi altrettanto a Messina. Il problema italiano non è la scarsità di muri. È la loro sottrazione all’uso abitativo e la loro trasformazione in riserva di valore.

4. Il trucco del «calmierato»

Il cuore del piano è l’edilizia convenzionata: alloggi a canone «calmierato», con uno sconto minimo di un terzo rispetto al prezzo di mercato della zona. La parola è scelta con cura, perché suona come una conquista. Ma calmierato rispetto a cosa? In un mercato come quello di Roma, Milano o Bologna, uno sconto del trentatré per cento lascia canoni che restano fuori dalla portata proprio di chi quegli alloggi dovrebbero ospitare. Il termine non descrive un prezzo accessibile: descrive un prezzo di mercato ridotto di una frazione, e ancora ancorato al mercato.

La cosiddetta «zona grigia» che il governo dice di voler raggiungere, chi ha un indicatore economico superiore ai ventimila euro ma un reddito che a prezzi di mercato esigerebbe oltre il trenta per cento per l’affitto, è una realtà sociale concreta, allargata di recente anche a insegnanti, personale sanitario e forze di polizia. Eppure la risposta offerta non abbassa il prezzo: lo assume come dato naturale e immodificabile, e si limita a ritagliarvi un’eccezione tariffaria temporanea. È la logica di chi considera il mercato un orizzonte invalicabile e la politica abitativa una semplice manutenzione dei suoi margini.

A completare il quadro arriva la promozione del «rent to buy», l’affitto che diventa anticipo dell’acquisto, descritto dal ministro delle Infrastrutture come un pagamento diluito nel tempo verso la proprietà. Non un diritto all’abitare, dunque, ma un percorso verso il debito: l’unica forma di sicurezza che questo modello sa concepire è possedere, e per possedere ci si indebita. Chi non può permetterselo resta dov’era, fuori.

5. Lo Stato regista della rendita

Sotto la superficie tariffaria c’è uno spostamento strutturale del ruolo dello Stato. Il piano nomina un commissario straordinario, l’architetto Felice Squitieri, in carica fino al dicembre del 2027, e costruisce una corsia preferenziale per i grandi investitori privati. Chi destina più di un miliardo di euro a un progetto urbanistico misto, in cui una quota di alloggi va affittata o venduta a prezzi calmierati e un’altra a prezzi di mercato, ottiene procedure accelerate, un commissario dedicato, provvedimenti unici di autorizzazione. In cambio, almeno il settanta per cento dell’investimento deve andare all’edilizia convenzionata.

Un dettaglio rivela la natura dell’operazione: nella prima stesura del decreto, queste agevolazioni erano riservate ai fondi esteri, e solo in commissione il vincolo è stato rimosso. Il pubblico, in altre parole, si è interrogato anzitutto su come rendere appetibile il mercato residenziale italiano al grande capitale internazionale. È questa la logica del de-risking: lo Stato assorbe il rischio, semplifica le procedure, garantisce i rendimenti, perché il capitale privato trovi conveniente entrare in un settore che la finanza globale ha già individuato come nuova classe di attivo.

Il risultato è un rovesciamento di funzioni. Lo Stato non costruisce case: costruisce le condizioni di redditività perché altri le costruiscano. Da proprietario e costruttore si fa regista e garante della rendita altrui. E la casa, in questo passaggio, cessa di essere un bene d’uso e diventa un prodotto finanziario, con la sua curva di rendimento e il suo orizzonte di profitto.

6. La lezione degli studentati

Non si tratta di un esperimento inedito. Lo stesso modello è già stato collaudato sugli studentati del Piano nazionale di ripresa e resilienza, e i risultati sono sotto gli occhi di tutti. Lo Stato ha stanziato un miliardo e duecento milioni per triplicare i posti letto destinati agli studenti fuori sede, da quarantamila a oltre centomila. Ma all’ottobre del 2025 risultava erogato soltanto circa il quarantanove per cento delle risorse, il traguardo è slittato al maggio del 2027, e i posti «calmierati», con uno sconto minimo del quindici per cento sul mercato, costano da poco meno di seicento fino a oltre mille euro al mese.

A gestirli sono fondi e società immobiliari, spesso internazionali: l’olandese The Social Hub, l’americana Hines, che dovrà mettere a disposizione oltre duemila posti letto nel quartiere romano dell’Ostiense, società di gestione del risparmio come Investire e la Cassa Depositi e Prestiti attraverso la propria controllata immobiliare. La geografia è eloquente: i cantieri si concentrano a Milano, Padova, Bologna, mentre al Sud, a Bari e a Palermo, non è previsto un solo nuovo posto. Il deficit è strutturale e antico: in Italia vive in una residenza universitaria appena il cinque per cento degli studenti, contro una media europea del diciotto.

C’è un ultimo particolare che dice tutto. Il vincolo a destinare quegli immobili agli studenti dura appena dodici anni: dopo, potranno essere convertiti ad altro uso. Lo Stato finanzia con denaro pubblico la costituzione di un patrimonio privato, redditizio, temporaneo nel vincolo sociale e permanente nella proprietà. È esattamente la grammatica che il Piano Casa estende ora dall’università all’intera questione abitativa.

7. Storia di una ritirata

Non è sempre stato così, e ricordarlo è un atto politico. Nel dopoguerra il Piano INA-Casa, varato nel 1949 e attivo fino al 1963, il cosiddetto piano Fanfani, costruì centinaia di migliaia di alloggi popolari finanziati da un prelievo su salari e imprese, dando casa e lavoro a un Paese in macerie. Lo Stato era costruttore diretto, non intermediario. Per decenni gli istituti autonomi per le case popolari gestirono un patrimonio pubblico vasto e diffuso, da Nord a Sud.

Poi venne la ritirata. Alla fine degli anni Novanta la finanza pubblica fu piegata ai vincoli di bilancio e alla dottrina della sussidiarietà: fu smantellato il prelievo che alimentava l’edilizia pubblica, gli istituti furono trasformati in aziende e in parte spinti a dismettere il patrimonio, e la legge del 1998 sulle locazioni liberalizzò i canoni, archiviando l’equo canone introdotto vent’anni prima. Da costruttore, lo Stato si fece dismettitore. Dal lessico del diritto alla casa si passò a quello dell’housing sociale, formula che traduce in italiano il ritiro del pubblico e l’ingresso del privato.

La crisi finanziaria del 2008 accelerò il movimento. Il mattone residenziale, svuotato della sua funzione sociale, fu riscoperto dalla finanza globale come bene rifugio e come fonte di reddito stabile. Il Piano Casa del 2026 non inverte questa parabola lunga trent’anni: la corona. È il punto d’arrivo di una ritirata, travestito da nuovo inizio.

8. La casa come attivo: la finanza e il turista

Nello spazio lasciato libero dal pubblico si sono insediate due forze. La prima è la finanziarizzazione: fondi di private equity, società di gestione, veicoli immobiliari internazionali hanno trasformato il residenziale urbano in un mercato di rendimenti, comprando, ristrutturando e mettendo a reddito interi segmenti del patrimonio. La seconda è la rendita turistica, la locazione breve. L’Italia è il terzo mercato europeo degli affitti brevi dopo Francia e Spagna; nel solo centro storico di Roma si contano oltre ventisettemila annunci attivi, e Roma, Milano e Firenze concentrano da sole quasi un terzo dell’offerta nazionale. Non si tratta in prevalenza di piccoli proprietari: la maggioranza degli host gestisce più immobili.

Ogni appartamento sottratto alla locazione residenziale e destinato al turista è un’unità in meno per chi cerca casa, e una spinta in più sui canoni. L’Istat registra un aumento degli affitti del sette virgola quattro per cento in un solo anno e del quattordici virgola due per cento in due. Di fronte a questo, altri Paesi hanno scelto di governare: Barcellona ha deciso di azzerare tutte le licenze turistiche entro il 2028, e l’Unione Europea, che von der Leyen ha definito l’abitare una crisi sociale, prepara una regolamentazione con un tetto alle notti affittabili.

L’Italia, dentro un piano che si proclama sulla casa, non scrive una sola riga di regolamentazione nazionale degli affitti brevi: li lascia al mercato, intervenendo semmai con la sola leva fiscale. La scelta non è casuale. Governare la rendita richiederebbe di toccare interessi proprietari e finanziari potenti; inseguirla, no. Il piano sceglie di inseguire.

9. Lo sgombero come metodo

Si torna così al punto di partenza. Accanto al Piano Casa, lo stesso esecutivo ha varato un disegno di legge che dimezza i tempi delle procedure di sfratto, introduce il rilascio dell’immobile entro quindici giorni dal ricorso e una penale dell’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo. È la misura più finanziata nei fatti, perché non richiede di costruire nulla: richiede soltanto di rendere più rapida l’azione della forza pubblica.

La sproporzione è una scelta di campo. Dove si tratta di garantire un tetto, lo Stato dispiega fondi promessi e tempi lunghi. Dove si tratta di liberarlo, dispiega l’urgenza e la sanzione. La Costituzione, all’articolo 47, impegna la Repubblica a favorire l’accesso popolare all’abitazione; all’articolo 42 subordina la proprietà privata alla sua «funzione sociale». Un piano che accelera lo sgombero e rinvia la casa rovescia entrambi i principi: fa della proprietà un diritto assoluto da proteggere con la forza, e del bisogno abitativo una condizione da sanzionare.

Dietro ogni procedura, però, c’è sempre un corpo. Chi viene allontanato dalla propria porta non è un’astrazione giuridica né una voce statistica: è una persona, spesso una donna sola, un anziano, una famiglia che ha perso il lavoro o la salute. La velocità che lo Stato non trova per costruire la trova per espellere. Questo, e non i centomila alloggi promessi, è il volto reale e immediato della politica abitativa di oggi.

10. La casa è la misura di una Repubblica

La questione abitativa è la pietra di paragone di una Repubblica. Dice, meglio di mille programmi, da che parte stanno le istituzioni: se la casa è un diritto della persona o un’occasione per il capitale. Per una generazione resa precaria, costretta a cambiare città e mestiere, espulsa dai centri urbani che pure contribuisce a far funzionare, la posta in gioco non è comprare casa. È poter vivere dove si studia e si lavora senza consegnare alla rendita i tre quarti del proprio reddito. È poter restare in un Sud che si svuota, invece di alimentare l’ennesima migrazione interna verso le città del Nord, dove si concentrano gli investimenti e i cantieri.

Un piano che insegue il mercato invece di governarlo, che premia chi costruisce per profitto invece di chi ha bisogno di un tetto, che sa essere rapido solo nello sgombero, non risolve l’emergenza: la amministra, e nel frattempo la trasforma in occasione d’affari. Contro questa resa, una risposta è già nelle strade: i sindacati degli inquilini che presidiano davanti al Parlamento, le associazioni studentesche, i movimenti per il diritto all’abitare che rifiutano di considerare normale ciò che normale non è.

Riportare la casa tra i diritti, e non tra le merci, non è una concessione da chiedere con educazione: è un conflitto da combattere. Perché quando l’ingiustizia si fa legge, e qui, nei tempi dello sgombero e nei silenzi sulla rendita, si sta facendo legge, la ribellione smette di essere un’opzione tra le tante. Diventa un dovere.

Fonti

Presidenza del Consiglio dei Ministri, comunicato stampa del Consiglio dei Ministri n. 173, 30 aprile 2026.

Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, recante disposizioni urgenti per il Piano Casa, in Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n. 104 del 7 maggio 2026.

Il Post, ricostruzione delle misure del Piano Casa, giugno 2026.

Avvenire, il Piano Casa alla prova del Parlamento, giugno 2026.

Il Sole 24 Ore, l’approvazione alla Camera tra affitti calmierati, dipendenti pubblici e fondo per gli studenti fuori sede, giugno 2026.

Sky TG24, le misure del Piano Casa e il disegno di legge sugli sgomberi, maggio 2026.

Editoriale Domani, inchiesta sulle liste d’attesa per l’edilizia residenziale pubblica, giugno 2026.

Il Fatto Quotidiano, le critiche delle associazioni studentesche al Piano Casa, giugno 2026.

Osservatorio nazionale sull’edilizia residenziale pubblica, Federcasa e Nomisma, aprile 2026.

ISTAT, rilevazioni sull’andamento dei canoni di locazione.

Ministero dell’Economia e delle Finanze, dati sulle abitazioni non occupate e sulle seconde case.

Cassa Depositi e Prestiti e Ministero dell’Università e della Ricerca, bandi per lo student housing del PNRR; Avvenire e Today sullo stato di avanzamento dei posti letto.

idealista/news e Fanpage, ricostruzioni del contenuto e dell’iter del decreto.

«Quando l’ingiustizia si fa legge, ribellarsi diventa un dovere»

Quest’opera è distribuita con licenza Creative Commons Attribuzione – Non commerciale – Condividi allo stesso modo 4.0 Internazionale (CC BY-NC-SA 4.0).